● 一般長期譲渡所得税
[1] 一般の譲渡
① 一般の譲渡とは、居住用３，０００万特別控除・居住用定率分離課税・居住 用買換・交換等の税法上の特例に該当しない場合をいいます。 ② 具体的には、店舗・貸家・アパート・貸マンション等で事業用買換・交換等 の特例を受けない場合、及び別荘等を譲渡した場合です。 ③ 一般譲渡は、所有期間によって長期譲渡と短期譲渡に区分されます。 (イ) 一般長期譲渡所得～譲渡した年の１月１日において所有期間が５年超 (ロ) 一般短期譲渡所得～譲渡した年の１月１日において所有期間が５年以下 [平成21年4月1日現在法令等] 譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える土地や建物を売った時の 税額の計算は以下のようになります。 １課税長期譲渡所得金額の計算 課税長期譲渡所得金額＝譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除 ２税額の計算 譲渡した場合の税額の計算は下記のように行ないます。 所得税＝課税長期譲渡所得金額×１５％ 復興特別所得税＝所得税額×２．１％ 住民税＝課税長期譲渡所得金額×５％ 平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準 所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付することになります。
(1)譲渡価額
土地や建物の売却代金などをいいます。 (2)取得費 売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の 取得に要した金額に、その後支出した改良費設備費などを加えた合計額をい います。尚、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて 計算します。又、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が 譲渡価額の5％よりも少ない時は、譲渡価額の 5％を取得費(概算取得費)とす ることが出来ます。 1 土地や建物を購入(贈与、相続又は遺贈による取得も含みます。)した時に収 めた登録免許税(登記費用も含みます)、不動産取得税、特別土地保有税、印 紙税 尚、業務の用に供される資産の場合には、これらの税金は取得費には含 まれません。 2 借主がいる土地や建物を購入する時に、借主を立退きさせる為に支払った立 退き料 3 土地の埋立てや土盛り、地均しをする為に支払った造成費用。 4 土地の測量費 5 所有権などを確保する為に要した訴訟費用 これは、例えば所有者について争いのある土地を購入した後、紛争を解決し て土地を自分のものにした場合に、それまでに支払った訴訟費用のことをい います。尚、相続財産である土地を遺産分割する為に支払った訴訟費用等は 取得費になりません。 6 建物付の土地を購入して、その後１年以内に建物を取り壊した時の建物の購 入代金や取り壊しの費用。 7 土地や建物を購入する為に借り入れた資金の利子の内、その土地や建物を実 際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子。 8 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得するこ ととした場合に支出する違約金。 ○ 取得費 ①土地・建物の購入代金 ②建物建築請負代金 ③購入時仲介手数料 ④購入時の契約書の印紙代 ⑤購入時の登記費用 ⑥不動産取得税 ⑦特別土地保有税 ⑧購入時立ち退き料 ⑨土地造成費用 ⑩建物取り壊し費用 ⑪使用開始前の借入金利息 ⑫借入金に伴う抵当権設定登記費用・保険料 ⑬契約解除に伴い支出する解約違約金 ⑭借地の更新料・増改築承諾料 ⑮建物の増改築代金 ⑯所有権を確保する為に要した訴訟費用・和解金・弁護士費用 ⑰代償分割により取得した土地・建物の取得時の時価 ⑱離婚の財産分与により取得した土地・建物の取得時の時価 ⑲申告期限後３年以内に譲渡した場合の相続税 ⑳その他、取得関連費用 ※ 建物の取得費は購入代金等より償却費相当額を控除した金額です。 ※ 業務用の場合、④⑤⑥⑦⑫⑬⑯で必要経費に算入したものは取得費より除 かれます。 ※ 更地を駐車場とする為の整地費用・アスファルト舗装等は土地改良ではな いので構築物となり、減価償却の対象となります。 (3) 譲渡費用 土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契 約書の印紙代、売却する時に借家人などに支払った立退料、建物を取り壊し て土地を売る場合の取り壊し費用などです。 1 土地や建物を売る為に支払った仲介手数料など 2 印紙税で売主が負担したもの。 3 家屋を売る為、借家人に家屋を明け渡してもらう時に支払う立退き料 4 土地などを売る為にその上の建物を取り壊した時の取り壊し費用とその建物 の損失額 5 更に有利な条件で売る為に支払った違約金 これは土地などを売る契約をした後、その土地などを他へ高い価額で売却す る為、最初の契約者に支払った違約金のことです。 6 借地権を売る時に地主の承諾をもらうために支払った名義書え換料 このように、譲渡費用とは売る為に直接かかった費用をいいます。したがっ て修繕費や固定資産税などその資産の特例や管理の為にかかった費用、売っ た代金の取立ての為の費用などは譲渡費用にはなりません。 ○ 譲渡費用 ①売却時の仲介手数料 ②売却時の契約書の印紙代 ③売却時の登記費用（登録免許税、司法書士・測量士土地家屋調査士等の手数 料、分筆費用） ④譲渡の為に支払った立退料 ⑤土地を売却する為に取り壊した建物の取り壊し費用 ⑥売却契約締結時に更に有利な条件で他に売却する為に支出する解約違約金 ⑦譲渡の為の引き家費用⑧その他譲渡関連費用 ※ 固定資産税、都市計画税等の維持・管理に要した費用は譲渡費用にはなり ません。 (4) 特別控除 制度の概要 土地建物を売ったときの譲渡所得の金額の計算上、特例として特別控除が受 けられる場合があります。 譲渡の種類とその特別控除額は次の通りです。 1 公共事業などの為に土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例 2 マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除の特例 3 特定土地区画整理事業などの為に土地を売った場合の2,000万円の特別控除の 特例 4 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の 特例 5 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円 の特別控除の特例 6 農地保有の合理化などの為に土地を売った場合の800万円の特別控除の特例 注意事項 1 それぞれの特別控除額は、特例ごとの譲渡益が限度となります。 2 特別控除額は、その年の譲渡益の全体を通じて、合計5,000万円が限度となり ます。 3 5,000万円に達するまでの特別控除額の控除は、上記の1から6の特例の順に行 います。 (措法33の4、34、34の2、34の3、35、35の2、36、措令24の4、 措通36の1) マイホームを売ったときの軽減税率の特例 [平成21年4月1日現在法令等] 自分が住んでいたマイホーム(居住用財産)を売って、一定の要件に当てはま るときは、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する軽減 税率の特例を受けることが出来ます。この軽減税率の特例を受けるには、次 の五つの要件すべてに当てはまることが必要です。 1 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売 ること。 2 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超え ていること。 3 売った年の前年及び前前年にこの特例を受けていないこと。 4 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を 受けていないこと。ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除 の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。 マイホームを売ったときの軽減税率
| 課税長期譲渡所得 金額 (A) | 税 額 |
| 6,000万円以下 | A ×10 % |
| 6,000万円超 | (Aー6,000万円)×15 %＋600万円 |
注意事項 課税長期譲渡所得金額とは、次の算式で求めた金額です。 課税長期譲渡所得金額 ＝土地建物を売った収入金額 ー （取得費 ＋ 譲渡費用) ー 特別控除 この特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。 確定申告の際に必要となること 1 売った居住用家屋やその敷地の登記事項証明書 2 マイホームを売った日から2カ月経過した後に交付を受けた除票住民票の写 し、又は住民票の写し。この除票住民票の写し、又は住民票の写しはマイホ ームを売った所在地を管轄する市区町村から交付を受けてください。
